Mail: twp@ciudad.com.ar
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OBJETIVOS DEL ESTUDIO
El
objetivo del estudio consiste en analizar el predio mediante el análisis
de las demandas insatisfechas en el mercado potencial
del proyecto,así como también su cuantificación par poder definir
las premisas para el diseño del producto más adecuado.
El
estudio desarrollador es la firma DESARROLLO'S
quienes tienen a su cargo el proyecto y la direccion del edificio.
La
construccion se va a realizar con una sola empresa constructora por el sistema
“Llave en mano”.
Se
trata de un edificio entre medianeras con
un total de 26 unidades(22 monoambientes y 4 duplex que ocupan el 7 y el 8
piso).
Cuenta
con 4 cocheras descubiertas.
La
superficie total construida es de 1732.78
m2 conformando 1239.09 m2 propios y 493.70 m2 comunes
El
proyecto prevé como ventajas en áreas comunes : Porteria sera alquilada como
consultorio o estudio profesional para bajar los costos de las
expensas,vigilancia las 24 horas
Se
ha programado construirlo en 12 meses.
La
Empresa inmobiliaria propuesta encargada de la comercializacion es Bullrich.
Los
precios de las unidades son variables en
función de su superficie y al piso en que se ubiquen, con un valor promedio de
venta por m2 propio de $1.300,en
tanto las
cocheras se comercializan a
un valor de $8.000 por unidad.
DATOS RELEVANTES DEL CASO
SEGMENTO TARGET DEL PRODUCTO
En función
de los ingresos medios por
estrato,de las pautas culturales,y requerimientos sociales ,de su capacidad de
ahorro y de las características
del entorno del proyecto
propuesto,se determinó como segmento
target del proyecto el nivel ABC1 (específicamente
C1 medio,bajo ,y C2 alto) con una capacidad de ahorro mensual
del orden de los
$400/$760.
RELACION
OFERTA DEMANDA
ASPECTOS SALIENTES DE LA OFERTA DETECTADA.
L
a oferta de departamentos se concentra básicamente
en dos tipos de proyectos:
A)Edificios
entre medianeras,de diseño tradicional y sin servicios, que proponen mayormente
unidades de 2 ambientes.
B)Proyectos
nuevos,que proponen conceptos
de “calidad de vida”
diferentes (atributos diferenciadores como pileta,jardín, etc.),con una mayor
concentración de unidades de 3 ambientes .Se localizan en áreas más
residenciales que los edificios descriptos en el apartado anterior.
EVALUACION ECONOMICA-FINANCIERA
Se
adoptaron las siguientes hipótesis
de análisis :
ORIGINAL:
Se analizó la rentabilidad del proyecto con los datos aportados por la firma
desarrolladora.La misma se considera financiada con fondos propios.
FINANCIACION:
Se supuso financiación externa (leverage).Las condiciones de financiamiento
abarcan el 70% del costo de obra ,con una tasa del 13% anual.
RESULTADOS:
SIN FINANCIACION FINANCIADO
TASA INTERNA DE RETORNO ANUAL (%)
38.81%
55.81%
MAXIMA EXPOSICION ACUMULADA ($)
-1090461
-533,573
MAXIMA EXPOSICION ACUMULADA (MES)
11
11
TIEMPO DE REPAGO
(MES)
13
13
La
rentabilidad obtenida ,media a través
de la tasa interna de retorno (T.I.R.), es del 38.81% para
la alternativa de financiación propia de las
inversiones.
Se
observa que el leverage ,con un monto del 70% del costo de construcción
tiene un importante efecto
sobre la T.I.R.(aumento
de aprox. 17 puntos),y resulta más
significativo sobre la máxima exposición acumulada
En
cualquier alternativa ,el mayor desembolso
se produce en el inicio
correspondiente con la compra del terreno.
El
repago (pay-out) se logra al cobrar
los mutuos hipotecarios,al final de
la comercialización del emprendimiento (mes 13 ).
CONCLUSIONES:
RESPECTO DEL PRODUCTO:
Los resultados del análisis del proyecto definido
por el grupo desarrollador ,en función de
los indicadores detectados en el estudio de mercado ,permite estimar que el
mismo cumpliría por su falta de
competencia adecuadamente con las expectativas
de quienes apuntan
a adquirir unidades nuevas
en el área.
RESPECTO DEL PREDIO Y SU LOCALIZACION:La localización del mismo
(en un área residencial
de nivel medio y medio –alto)es su principal fortaleza.Por otro lado
la situación competitiva actual ,permite la incorporación de un proyecto
de estas características.
RESPECTO DEL MIX DE TIPOLOGIAS A PROPONER:Se ha detectado en el área una demanda sostenida
de unidades de 2,3, y 4 ambientes.Sin embargo
por la escala del
proyecto así como la calidad
de su entorno,la incorporación al proyecto
de unidades de monoambientes resultaría
ser la opción más adecuada, por ser una opcion inexistente en dicha
area.
RESPECTO DEL PRECIO:El
precio propuesto de $1.300 por m2 propio en
promedio resulta
competitivo,en función de los
valores relevados en este estudio
de proyectos.
Suponiendo
el cumplimiento de las premisas de diseño
del proyecto ,así como de su precio
de venta ,el tiempo de comercialización del mismo
se desarrollaría en un lapso de
tiempo razonable (se estima un plazo de 12 meses para finalizar con la misma).
A su vez , un edificio de estas características presenta argumentos concluyentes al momento de adquirir una unidad en el conjunto, ya que brinda una opcion economica y diferente para aquellas personas que poseen arraigo e interes en el barrio. En este contexto es esperable una comercialización exitosa.
METODOLOGIA Y ALCANCES
ASPECTOS METODOLOGICOS
·
Descripción del área del proyecto.
·
Relevamiento de la oferta
y demanda actual
existente para el desarrollo propuesto.
·
Pautas de diseño para el desarrollo del
producto Inmobiliario óptimo.
·
Estudio de Prefactibilidad
económico financiero.
En
virtud del caráter de la encomienda recibida
por Arquitecto Agustin Garcia Puga Consultores,los análisis que componen el presente informe
tienen como alcance
el nivel de
prefactibilidad.Se considera que todos los
valores adoptados
y calculados son aptos para
la toma de decisiones.
DESCRIPCION DEL
AREA DE PROYECTO
CARACTERISTICAS DE AREA DE PROYECTOS
El
predio se sitúa en la zona
Norte de Capital Federal (Belgrano - Nuñez).
El
terreno se encuentra en un área netamente
residencial de densidad
media con predominio de un nivel socioeconómico
medio-medio alto ,en la que se destacan los edificios en altura y el gran desarrollo que se
esta generando en la zona.
En
contacto con el predio se desarrolla a escasos metros una plaza que otorga un
buen pulmon de aire y espacios verdes al barrio, siendo de destacar la notoria
presencia de servicios en el
área debido a su proximidad con la Av.Cabildo y con vias de circulacion de
facil acceso como son Monroe, Congreso y Av.del Libertador.
Usos
del suelo en las calles que delimitan la
manzana en la que se halla el predio.
PAREDES
: E je de circulación paralelo a la vía ,de uso predominante
residencial con comercios
que abastecen la demanda local.
JOSE
MURO : Vía de circulación muy
transitada con predominio de uso
residencial de media y alta densidad (hay nuevas construcciones de edificios de
semipisos y algunos terrenos que estan en venta para futuros desarrollos).
EL
REVOQUE: Calle sin salida a la que se accede
en forma facil y directa con predominio del uso residencial (calle sobre
la que se localiza el predio en
estudio).
JURISDICCION
POBLACION
EVOLUCION(%)
1970 1980
1991
1970/80 1980/91
Cap.Fral. 2.972.453
2.922.829 2.965.403
-2
+1
Respecto del régimen de
tendencia ,los propietarios representan
el 67% del total de los hogares ,y
los inquilinos sólo el 21% .
En Cap.Fral. el índice promedio de presonas por
hogar de es de 2,8 personas.
La conformación típica de los hogares
multipersonales nucleares
(pareja e hijos ) y extendidos (núcleo familiar y otros
familiares:padres,suegros,nietos,etc.) respecto al resto del G.B.A. y de la
Cap.Fral.
TIPO DE
HOGAR
CAP.FRAL. GRAN
BS.AS.
Unipersonal
22%
10%
Núclear
59%
68%
Extendido
16%
19%
Compuesto
2%
2%
Multipersonal
no Familiar
1%
1%
TOTAL
100%
100%
En síntesis el área posee una tasa de crecimiento poblacional y densidad de habitantes promedio de niveles medios y elevados niveles de población que vive sola.
El pago del porcentaje del valor de la vivienda que el Banco no aporta
surge de ahorros previos ,preventa ,venta
de algún bien
durable ,o ayuda familiar.
En estos segmentos se verifica claramente que el número de preventas se incrementa en la medida que el plazo para la integracion del anticipo sea mayor y por lo tanto el valor de las cuotas reducido.
FINANCIAMIENTO
HIPOTECARIO PARA NO PROPIETARIOS
DECIL
CAPAC.DE AHORRO VAN
CUOTAS VIVIENDA A ADQUIRIR
SUP/TOTAL
5
48 4.282
5.353
6
6
61
5.442
6.803
8
7
206
18.377
22.971
27
8
262
23.373
29.216
34
9
392
34.970
43.712
51
10
758
67.620
84.525
98
Plazo (meses)
240
C.F.T
13%
Tasa Mensual
1,02%
Financiacion Bria.
80%
En el caso de los no propietarios ,el decil interesado en el proyecto sería básicamente el 9,adquiriendo unidades hasta los 40 m2 totales.
FINANCIAMIENTO HIPOTECARIO PARA PROPIETARIOS
DECIL
CAPACIDAD DE AHORRO VAN
CUOTAS VIVIENDA ACTUAL V/ADQUIR.
SUP.TOTAL
5
48
4.282
22.500
26.782
31
6
61
5.442
27.500
32.942
38
7
206
18.377
39.000
57.377 66
8
262
23.373
45.500
68.873
80
9
392
34.970
53.250
88.220 102
10
758
67.620
67.500
135.120
156
En el caso de los
propietarios ,los deciles que comprarían una
unidad son parte del 7 y 8
con unidades desde los 66
hasta los 80 m2 totales aprox.
OFERTA- DEMANDA ASPECTOS CUANTITATIVOS
AREA DE INFLUENCIA DEL PROYECTO:
Primaria: 50% del Barrio de Belgrano, 30% de Nunez y Saavedra, y 10% de
Palermo
Secundaria: Demandantes de otras zonas
del G.B.A estimada en un 10% adicional (Vte.Lopez, Olivos).
ASPECTOS CUANTITATIVOS DE LA OFERTA
La oferta relevada en el área inmediata
se concentra
principalmente en unidades de
3 ambientes (44%),mientras que
las unidades de 2 y 4 ambientes representan
cada una
el 28% de la oferta relevada.
El 40% de lo ofertado se entrega durante 1998,el 60% durante 1999, concentrado un 33% durante el
primer semestre de ese mismo año.
El aumento en la oferta de unidades de 3 ambientes para el primer
semestre de 1999 es coincidente
con la fecha de entrega de
los proyectos de mayor envergadura
ASPECTOS CUALITATIVOS DE LOS PROYECTOS COMPETITIVOS
PRINCIPALES INDICADORES DE LA OFERTA
La mayor parte de los emprendimientos relevados consisten
en edificios en propiedad
horizontal situados sobre lotes
entre medianeras.
En la mayoría de los casos presenta
ritmos de ventas típicos de
este tipo de emprendimientos,con valores del orden
de 1 inidad/mes dependiendo de su ubicación
relativa así como de sus precios
de venta y sistema de comercialización.
Se detecto sólo un emprendimiento de gran envergadura
tipo torre desarrollado sobre
un gran lote : Congreso esq. Arcos,
torre de 18 semipisos de 3 ambientes con entrega en Julio de 1999.
Las superficies propias promedio de
cada tipología son las siguientes:
2 ambientes:
49m2
3 ambientes:
74m2
4 ambientes:
97m2
PROYECTO
PROPUESTO
CARACTERISTICAS
PRINCIPALES
El concepto de seguridad estará
incorporado mediante la
materialización de una reja con
acceso controlado.
Las unidades incorporan amplios
balcones.
En cuanto a la imagen del
conjunto ,la misma estaría
resuelta con materiales
tradicionales ,asociados a las viviendas unifamiliares
del entorno(ladrillo,etc.)
En cuanto a los niveles de
terminación interiores,estos deberían
ser al menos iguales a los
propuestos por la competencia.
CONCLUSIONES
Si bien se detecta un
elevado nivel de absorción de
unidades grandes ,dada la escasa
capacidad constructiva
del terreno , y de acuerdo a su localización (entorno de viviendas unifamiliares),oferta competitiva inmediata ,y segmento target
objetivo,se recomienda ncluir
un mix de unidades de
monoambientes y duplex.
Superficie promedio sugerida por monoambiente : 40/45 m2
Valores de venta : Departamentos =1.300$m2 propio (promedio). Cocheras=$8.000
Market Share estimado
para el area de influencia
considerada :10%
Se estima un ritmo de
ventas promedio para unidades
de 2,16 unidades al mes,lo
cual significaría un agotamiento de
las 26 unidades
del proyecto en un plazo
de 12 meses.
ANALISIS ECONOMICO –FINANCIERO
OBJETIVO
Se procedió a realizar la evaluación económico-financiera
a fin de observar el comportamiento del
emprendimiento ante las variables
e indicadores usuales.
A tal fin y efectos de cuantificar el
análisis ,se evaluó el proyecto bajo
los siguientes indicadores :tasa interna de retorno,máxima exposición
acumulada,y pay-out (período de repago)
En un primer análisis ,se
consideró el proyecto financiado con
fondos propios
a fin de ponderar
su rentabilidad.
En segunda instancia ,se supuso financiación externa (leverage) con el fin de evaluar la capacidad de amortización de la deuda del emprendimiento en el tiempo y la sensibilidad a la variación en el modo de financiamiento.
Finalmente se expone
las conclusiones emergentes de
los análisis.
DESCRIPCION DE LAS VARIABLES
Se consideraron para el análisis las hipótesis que a continuación s detallan.Las mismas son las que corresponden al proyecto definido por el desarrollador,excepto donde se indique lo contrario.
Superficie total
del terreno : 350 m2
Superficie total
cubierta y semicubierta: 1732.78 m2.
Total de departamentos
: 27 (22 monoambientes, 4 duplex y vivienda portería)
Superficie propia
total de los departamentos: 43 m2 monoambientes y 63 m2 los duplex.
Superficies comunes
totales: 493.69 m2.
COSTOS GASTOS
Costo del
terreno:$210.000
Costo de construcción
(total sin incluir honorarios profesionales):$/m 520.
Gastos de
comercialización (4% + IVA sobre valor venal):$77.640
Valores de venta
(incluyen I.V.A.).de acuerdo con el estudio
de mercado
Precio de venta
de los departamentos (sobre superficie propia
total): $/m2 1300)
Precio de ventas
de las cocheras : $8.000
CARGAS IMPOSITIVAS
I.VA. de costos de
construcción: 10,5% ( ponderando mano de obra y materiales).
I.V.A. otros costos:
21%.
I.V.A. de ventas :
8,7% (descontando incidencia del terreno)
Impuestos a las
Ganancias: no se ha considerado.
Impuestos sobre
servicios financieros: no se ha considerado.
PLAZOS DE COMERCIALIZACION
Adoptamos por
Arquitecto Agustin Garcia Puga Consultores
en función del mercado inmobiliario
de la zona ,el segmento target del emprendimiento,la oferta competitiva
y el producto ofrecido.
Ritmo de venta
de las unidades :2.16 unidades al mes.
Plazo de
comercialización de las unidades :
12 meses.
Ritmo de venta de las
cocheras :proporcional al avance de
ventas de las unidades.
Porcentual a integrar
el anticipo:20%.
Forma de integración:
12 cuotas de igual valor por un
total de un 9%;un 5% al boleto;y un
6% a la posesión.
Avance de la
construcción:en un lapso de 12
meses de acuerdo a plan entregado.
Monto del préstamo :
70% del costo total de obra (sin el terreno)
Forma del desembolso :
proporcional al avance
de obra.
Tasa de interés: 13 %
anual.
Modalidad: amortización
del capital y devolución de intereses sobre saldos acumulados.Los pagos de intereses
se cancelan periódicamente
mientras que la amortización
del préstamo se efectiviza al cobrarse los
mutuos hipotecarios.
ANALISIS DEL CASO Y CONCLUSIONES
El análisis del emprendimiento inmobiliario arroja
los resultados que se exponen en los cuadros adjuntos
para cada alternativa (en todos los casos
son cantidades con
I.V.A,excepto donde se indique
lo contrario).
Para el cálculo de los márgenes netos
se consideran todos los
egresos ,incluyendo cargas
impositivas .En los márgenes brutos
sólo se consideran egresos
correspondientes a costos de
construcción (sin cargas impositivas ni gastos varios).
RESULTADOS
|
Margen Neto Total del empren.($) Margen Neto ($m2) Margen Neto sobre total de
ingresos(%) Tasa Interna de Retorno
Anual (%) Máxima Exposición Mensual($) Máxima Exposición Acumulada ($) Máxima Exposición Acumulada (mes) Tiempo de Repago (mes) |
286.309 165 20,3% 38.81% -210.000 -1.090.461 11 13 |
La rentabilidad obtenida ,medida a
través de la tasa interna
de retorno(T.I.R.),es del 38.81% para
la alternativa de financiación
propia de las inversiones.
Se observa que el leverage,
con un monto del 80% del costo de
construcción tiene un importante efecto
sobre la T.I.R.(aumento de 17% aprox.),y resulta más significativo sobre la máxima exposición
acumulada
En cualquier alternativa ,el mayor desembolso
se produce en el inicio correspondiente
con la compra del terreno.
El repago (pay-out) se logra al cobrar
los mutuos hipotecarios,al
final de la comercialización del emprendomiento(mes 13).
El emprendimiento presenta para las hipótesis establecidas,una
rentabilidad elevada.
Cabe finalmente realizar un análisis sobre los dos
parámetros determinantes del resultado financiero:
1) El tiempo (englobado en él,la distribución temporal de los flujos de fondo):dada la escasa duración del emprendimiento tanto en lo relativo a su construcción como a su período de comercialización,aquél tiene un peso relativo en los valores finales obtenidos.
2) El margen económico : la diferencia neta entre egresos e ingresos cobra una especial relevancia de acuerdo a lo dicho,observándose una T.I.R. muy sensible ante pequeñas variaciones en el mismo,efecto que debería controlarse con un riguroso control por parte del desarrollador de los costos de construcción y sus demás gastos a fin de mantener el spread..
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Arq. Agustín García Puga
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14/10/2002 22:49